Úrokové sadzby neustále stúpajú. Je ešte výhodné zobrať si hypotéku, alebo je to už príliš drahé?

Ak uvažujete nad kúpou bytu cez hypotéku, no váhate, či je ten správny čas, alebo je lepšie počkať, čítajte ďalej. Na túto tému sme sa porozprávali s naším hypotekárnym odborníkom Martinom Zapalačom. Martin nám zodpovedal 10 najčastejších otázok klientov.

Publikované

Aké náročné je dnes získať hypotéku? Aký by mal byť prvý krok, čo musí záujemca urobiť?

Ako prvý krok je ideálne vyhľadať hypotekárneho špecialistu, ktorý si so záujemcom prejde jeho príjem, či už má iné úvery a ďalšie detaily. Následne porovná ponuky od viacerých bánk, aby dokázal odporučiť tú najvýhodnejšiu ponuku. Hypotéku je možné riešiť aj bez toho, aby ste mali vybratý byt. Ten môžete hľadať až následne po dobu šiestich mesiacov a orientujete sa na ceny bytov podľa výšky hypotéky, ktorú vám je banka ochotná dať. Preto vždy klientom odporúčam, aby s riešením hypotéky zbytočne nevyčkávali, ak sú pre ňu už raz rozhodnutí.

Čo sa týka dĺžky vybavovania hypotéky, to je veľmi individuálne. Môže to trvať pár hodín, ale aj celé týždne. U klientov zamestnaných na trvalý pracovný pomer to ide spravidla rýchlejšie, pri živnostníkoch či s.r.o. je viac papierovačiek, a preto sa môže proces predĺžiť. 

Čo je úroková sadzba a od čoho sa odvíja jej výška?

Zjednodušene povedané, je to cena, ktorú zaplatím banke navyše za to, že mi požičala peniaze. Úrok sa líši od banky k banke, ale aj od klienta ku klientovi s výnimkou jedinej banky, ktorá ponúka fixnú sadzbu pre všetkých. Všeobecne platí, že čím je klient bonitnejší, tým nižšiu úrokovú sadzbu dokáže získať a naopak, čím je pre banku rizikovejší, tým vyšší úrok dostane. Rizikovosť si každá banka vyhodnocuje individuálne, ale za rizikovejších klientov sa zväčša považujú mladí ľudia okolo 20 až 22 rokov, ktorí pracujú ešte len krátko a nikdy nemali úver. Čiže nie je možné vyhodnotiť ich schopnosť splácania. Prípadne klienti, ktorí majú súčasne viac úverov (sem môže spadať dokonca aj povolené prečerpanie na vašom bežnom účte). 

Hypotéku je možné riešiť aj pred tým, ako si vyberiete byt.

Môže klient dne získať aj viac ako 80% z ceny nehnuteľnosti?

Áno, môže. 80 % je pri bytoch taký štandard, ale dostať môže aj menej, ale i viac, napríklad 90 %. Takáto hypotéka však už podlieha individuálnemu posúdeniu a rôznym výnimkám a je najlepšie ju riešiť vždy začiatkom kvartálu. Je to preto, lebo banky majú kvóty na udelenie takýchto výnimiek stanovené kvartálne. Máte teda väčšiu pravdepodobnosť úspešnosti. Zvyšných 10 - 20 % z ceny bytu, ak nemáte vlastné prostriedky, je možné dofinancovať cez spotrebný úver, čo však môže celkovú splátku veľmi navýšiť. Ďalšou možnosťou je dofinancovanie cez Stavebnú sporiteľňu, kde pri žiadosti už ale musíte mať schválenú hypotéku. Tretia možnosť, ktorú môžete využiť pri kúpe bytu v Slnečnicach, je dofinancovanie cez Žltý melón, kde môžete získať výhodnejšie podmienky vďaka exkluzívnej spolupráci s developerom.

Aký je vývoj úrokových sadzieb hypotekárnych úverov na Slovensku?

Za posledné tri mesiace došlo k skutočne dramatickým zmenám u všetkých slovenských bánk. Úrokové sadzby v roku 2022 vzrástli v priemere od 1 % do 1,5 %. Blížime sa k hranici, kedy úrok pod 2 % už nebude možné dostať. Zvyšovanie sa dialo až tak dynamicky, že banky tieto zmeny už ani neohlasovali dopredu, ale zmenili úrokové sadzby hypoték doslova z večera do rána. 

Čo spôsobuje nárast a aký bude ďalší vývoj úrokových sadzieb na hypotékach v druhej polovici roka 2022? 

Faktorov je mnoho. Najvýznamnejším je určite vyššia inflácia, ďalej sa o to pričinil aj konflikt na Ukrajine, ale aj ešte len očakávané zvýšenie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou. To znamená, že pre samotné banky bude drahšie si požičať peniaze od centrálnej banky, a to sa prejaví v cenách ich produktov. 

Predikovať vývoj úrokových sadzieb hypoték do budúcnosti by boli len dohady. Ani pol roka dozadu sme nečakali dvojpercentné úroky. Ale podľa viacerých názorov nás čaká ďalšie zvyšovanie až na úroveň 3-4 %. Ak inflácia potrvá dlhšiu dobu, budeme možno svedkami ešte vyšších úrokových sadzieb.

Ako sa pripraviť na rast úrokov? Je potrebné mať obavy z ich ďalšieho vývoja?

Ak viete, že hypotéku chcete, no ešte ste to nezačali riešiť – nie je vôbec na čo čakať, urobte tak čím skôr, pretože úroky sa zvyšujú doslova každým dňom a týždňom. 

Ak už hypotéku máte, ale s krátkou fixáciou, ktorá bude o chvíľu končiť, tiež odporúčam stretnúť sa s finančným poradcom a zistiť, či sa vám neoplatí refinancovaním zabezpečiť si istú výšku splátky na dlhšie obdobie. Taktiež je dobré urobiť si reálny obraz o výške splátky, ktorá vás čaká po skončení fixácie hypotekárneho úveru. To znamená, ak máte dnes ešte úrok 1%, prepočítajte si, koľko budete splácať pri skoku na 3-4 % úrok – lebo to vás pravdepodobne čaká. Tento rozdiel si skúste odkladať bokom už teraz, aby ste videli, či to zvládnete. Neskôr môžete peniaze vložiť ako mimoriadny vklad. 

Blížime sa k hranici, kedy úrok pod 2 % už nebude možné dostať.

Pripraviť sa na budúcnosť drahých úrokov môžete už dnes aj v prípade, ak máte záujem o nehnuteľnosť v developerskom projekte, ktorý ešte nestojí. Mnohí o tom nevedia, no v prípade tzv. developerskej hypotéky (v banke, ktorá spolupracuje s daným developerom) si môžete nechať schváliť hypotéku za dnešných podmienok a začať splácať pokojne až o dva-tri roky, keď bude nehnuteľnosť postavená a skolaudovaná. Postačí vám k tomu rezervačná zmluva. Túto možnosť využívajú aj mnohí naši klienti pri kúpe bytu v Slnečniciach, nakoľko spolupracujeme so všetkými najväčšími slovenskými bankami. Jediné, na čo si treba dať pozor pri takomto riešení je doba, od kedy začína plynúť fixácia úrokovej sadzby hypotéky. Pri niektorých bankách je to od momentu načerpania prostriedkov, u niektorých však už od momentu schválenia a podpisu hypotéky.

Matej Grébert: Projekt Nad mestom prinesie bývanie v najväčšej guči zelene v Slnečniciach

Krajina sa nedá nafúknuť, preto bude tlak na efektívne využitie každého metra neustále silnieť. O tom, prečo je dôležitá správna hustota zaľudnenia v mestách a ako súvisí výšková zástavba s verejnými priestormi, sme sa porozprávali s architektom Matejom Grébertom z Ateliéru Compass.

Čítať viac

Aké fixácie pri hypotéke ponúkajú banky a na čo by sa mal žiadateľ zamerať pri voľbe dĺžky fixácie?

Ešte pred pol rokom boli v kurze krátkodobejšie fixácie od troch do piatich rokov. Dnes sa klienti obzerajú skôr po desaťročných fixáciách, keďže vnímame rast úrokových sadzieb. Rovnako aj ja odporúčam siahnuť skôr po istote v zmysle dlhšej fixácie úrokovej sadzby hypotéky. V jednej banke je dokonca možnosť fixácie aj na 20 rokov, avšak to sa už výrazne odrazí na výške úroku, preto do takého extrému by som osobne nešiel. 

Ak sa neviete rozhodnúť, odporúčam poradiť sa odborníkom, ktorý zváži aj váš príjem a vyhodnotí, či pri danej fixácii a úroku nepôjdete už príliš „na hranu“ a zbytočne sa tak vystavíte riziku, že vám to neskôr jednoducho nebude vychádzať. Ja sa zväčša prikláňam k 10 ročnej fixácii, aby mal klient po dlhšiu dobu istotu výšky splátok a ak sa náhodou aj stane, že úroky klesnú, vždy je tu možnosť refinancovania.

Môžeme hypotéky stále považovať za lacné?

Z krátkodobého horizontu, ak budeme porovnávať vývoj hypotekárnych úrokov na Slovensku, môžeme rozhodne tvrdiť, že sú drahé, resp. výrazne drahšie ako pred pol rokom. Avšak z globálneho hľadiska a dlhšieho časového horizontu získame úplne iný pohľad. Napríklad podľa dát z augusta roku 2011 bol priemerný úrok pri 5 ročnej fixácii v eurozóne 1,6 %, kým u nás to bolo len 0,9 %. V susednom Maďarsku 4,8 %, v Poľsku 3,6 % v Čechách 2,3 %. Môžeme teda povedať, že u nás boli hypotéky výrazne lacné. Vzhľadom na aktuálny vývoj úrokových sadzieb  sa na Slovensku hýbeme na úrovni 2-2,5 % pri 10 ročnej fixácii. V susedných Čechách pri rovnakej fixácii už prekročili hranicu 5 %. Čiže áno, stále by som považoval hypotéky na Slovensku za pomerne lacné.

Obzvlášť pri aktuálnej miere inflácie, kedy hotovosť stráca na hodnote v čase, je dobré investovať. Investícia do nehnuteľnosti vždy patrila medzi tie konzervatívnejšie a menej rizikové.

Aktuálne informácie o vývoji úrokov hypoték v krajinách EÚ:

Je napriek tomu stále aj výhodné zobrať si hypotéku?

Áno, keď sa na to pozrieme matematicky, zobrať si hypotéku je pre klienta stále výhodné. Beriem si totiž od banky peniaze na niečo, čoho hodnota v čase rastie viac ako zaplatím na úroku. Je pravda, že extrémny rast cien nehnuteľností, akému sme svedkami za posledné dva-tri roky, sa už nemusí opakovať. No všetko naznačuje tomu, že  rast cien sa nezastaví, nanajvýš spomalí. Zdravá ročná miera rastu nehnuteľností je okolo 4-5 %, čo je stále viac ako výška úroku, s ktorým preplatíte vašu pôžičku od banky. Jednou vetou, stále na tom zarobíte. Obzvlášť pri aktuálnej miere inflácie, kedy hotovosť stráca na hodnote v čase, a preto je dobré investovať. Investícia do nehnuteľnosti vždy patrila medzi tie konzervatívnejšie a menej rizikové.

Máte nejaké odporúčanie pre tých, ktorí nad hypotékou stále uvažujú, ale nemajú v týchto časoch istotu, či je správnym rozhodnutím?

Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť, nečakajte. Fixujte na čo možno najdlhšiu dobu. A nebojte sa riešiť financovanie ako prvé, aj keď ešte nemáte vybratú nehnuteľnosť. Ak sa v tejto sfére dokonale neorientuje, oslovte odborníka, ktorý vám poskytne servis a pomôže sa čo najmúdrejšie rozhodnúť.

V prípade, že uvažuje nad kúpou bytu v Slnečniciach a nemáte svojho hypotekárneho poradcu, neváhajte sa na nás obrátiť na adrese financovanie@cresco.sk.

Mohlo by vás zaujímať

Ľudí z áut nedostane iba parkovacia politika. Sieť MHD je alfou a omegou ekologickejšieho cestovania

Nultý obchvat priniesol Bratislavčanom nové možnosti presunu za prácou či do škôl. Pre Slnečnice, ktoré sú naň v priamom susedstve napojené, to platí dvojnásobne.

Čítať viac

Nový pohľad na Slnečnice, street fotografia s Marcelom Rebrom

Marcel Rebro, známy dokumentárny fotograf s desiatkami výstav, publikácií a ocenení, sa na dva týždne počas augusta pozrie na Slnečnice cez vlastný hľadáčik. Fotí skoro celý svoj dobrodružstvom nabitý život, teraz zavítal do Slnečníc, aby z nich zachytil to najzaujímavejšie. Jeho séria street fotografií bude mať neskôr svoje miesto na jedinečnej výstave v Slnečniciach. 

Čítať viac